최소 알아야 될 기본내용
- 임대인 : 집주인이고 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람
- 세입자 : 계약을 통해 임대인의 집에 들어가는 사람
- 임대차계약 : 임대인(집주인)과 세입자(본인) 사이의 전월세 계약과 함께 계약내용에 따라 집주인에게 보증금을 맡기고 계약기간 동안 집을 집을 빌리는 계약
①깡통주택인지 확인
깡통주택은 집주인이 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 말합니다. 주택가격 대부분이 세입자의 보증금과 은행빚으로 채워져 있어, 임대인의 돈은 거의 없는 속이 빈 깡통에서 비롯된 말입니다. 뉴스에도 많이 나왔던 갭투자가 대표적인 사례입니다. 타인의 돈이 집값의 80%가 넘어가는 경우 갭투자나 깡통주택으로 보시고 거르는 게 좋습니다.
②깡통주택의 위험성
깡통주택의 임대인은 은행 빚을 갚지 못하거나 다른 세입자가 나타나지 않는 등 변수나 위험성에 취약합니다. 시세가 떨어지거나 경매에 넘어가더라도 제대로 가격을 받지 못할 경우 세입자의 보증금은 돌려받지 못할 수 있습니다.
③등기부등본 확인
애초에 집주인이 돈이 없는 깡통주택은 보증금 돌려주지 않을 수 있으니 반드시 등기부 등본을 떼보고 이 집의 빚이 어느 정도인지 확인이 필요합니다.
1. 집을 고를 때
집을 고를 때 확인할 부분
1. 깡통주택인지 꼭 확인하고 거르기
관심이 있는 집이 깡통주택인지 확인하는 방법으로 국토 교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 등에서 확인 가능합니다. 집가격과 내 보증금이 비슷한 수준이라면 일단 피하고 보는 게 좋습니다.
2. 이 집이 빚은 많으나 집주인이 워낙 부자라서 괜찮지 않을까? NO!!!
뉴스에도 나온 경우지만 집주인이 경제력을 과시하고 다른 집도 상당수 보유하고 있어서 문제시 다른 주택으로 보상해 준다는 식으로 안심시키더라도 믿어선 안됩니다. 이런 보여주기식의 과시용은 전세사기 이후 아무런 도움이 되지 않습니다. 차 후 임대인이 처벌을 받는다고 해도 보증금 회수를 장담할 수 없습니다.
3. 전세반환보증보험 가입 가능한 집인지 확인
전세보증금반환보증이란 전세보증금을 반환 책임져주는 상품으로 계약하기 전 가입 할 수 있는 주택인지 확인하고 계약 후 전세보증보험반환보증에 가입하면 위험에서 벗어날 수 있습니다.
2. 임대인(집주인) 확인 시
임대인이 아니면서 임대인인척 명의를 도용하여 중간에서 이 가짜 임대인이 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조하여 대리인 행세를 하여 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
▶가짜 임대인 확인방법
①신분증과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인
②이때 분위기상 순간적으로 위조여부 판단하기 어려우니 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인하는 게 중요합니다.
▶불가피하게 대리인이 계약을 할 경우
①임대인의 신분증을 대처할 인감도장이 찍힌 위임장과 인감도장을 증명할 인감증명서 확인
②실제 임대인과 전화로 계약 내용을 다시 한번 재확인
③전세보증금은 반드시 실제 임대인 명의의 통장으로 입금하고, 대리인 통장으로 입금할 때 특약사항에 대리인 통장으로 입금하게 되었음을 적어놓고 서로의 도장을 찍어 확인을 합니다.
3. 계약서 작성 시 중개사 확인
임대인 없이 중간에서 공인중개사가 대리인으로 계약을 하는 관행이 있습니다. 집주인이 멀리 있거나 바쁜 경우 공인중개사가 모든 계약을 대신하는 경우인데요. 집주인에겐 월세로 계약한다고 속이고 세 들어오는 사람에겐 전세라고 속여서 중간에서 보증금을 가로채는 경우가 있습니다. 집주인에겐 보증금 1천만 원에 월세로 계약했다고 속이고, 세입자에겐 9천만 원 전세보증금을 받아 8천만 원의 차액을 남겨 양쪽 다 속이는 거죠.
▶정상적인 공인중개사 확인방법
공인중개사 법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 됩니다. 이는 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자에게 피해를 주었을 때 손해에 대해 보증을 한다는 겁니다. '부동산 공제 증서'라는 건데요. 공인중개사 스스로 사기를 치지 않겠다는 다짐이기도 하고 배상에 대한 안전장치입니다. 중개업등록증과 공인중개사 신분증을 확인하여 증서를 받도록 해야겠죠.
-국가공간정보포털에서 등록된 중개업자인지 확인 가능합니다.
4. 계약한 직후
이사를 하고 전입신고까지 했다면, 보증금을 돌려받을 수 있는 나의 권리는 그다음 날부터 효력이 생깁니다. 1월 1일 날 이사를 했다면 1월 2일 0시부터 대항력이 생기는 것입니다. 이 사이에 집주인이 만약에 이 집을 담보로 은행 빚을 내거나 다른 사람에게 집을 팔 경우에 이 근저당의 대한 권한이 먼저라서 차 후 보증금 돌려받을 때 우선순위에서 밀려나게 됩니다.
▶계약 당일 매매나 주택담보 전세사기 예방법
①전세계약 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인
-만약 당일날 변경 내용이 등기 접수 되었다면 '신청사건 처리 중'으로 나옵니다.
-어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 꼭 확인해 보셔야 합니다.
-등기부등본은 이사 당일, 2~3일 후에도 다시 재확인해보시는 게 좋습니다.
②특약사항
기본적인 계약서의 내용을 확인하고 나서 특약사항에 소유권 변경이나 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않는다는 내용을 넣어둡니다.
③전세권 설정
임대차계약이 집만 빌리는 것이라면 전세권 설정은 집과 그 집에 대한 권리관계까지 세입자가 차지한다고 볼 수 있습니다.
5. 입주한 이후
▶미납된 세금 확인
근저당이나 소유권 이전 등에 대해 잘 확인하여 잘 살 고있을 때 집주인의 세금납부에 대해서 알아두셔야 합니다. 그리고 혹여 임대인의 사업이 어려워져 직원들 월급을 못 줄 경우 이 임금에 대한 권리가 최우선이 됩니다.
우선순위 : 세금=임금채권 > 근저당 > 나의 보증금 순으로 세금과 임금채권이 제일 우선 변제되기 때문에 임대인의 세금관리에도 신경 써야 됩니다.
▶미납세금 및 임금채권 전세사기 예방법
①미납국세 열람제도를 활용하여 임대인의 동의를 구하고 확인해 볼 수 있습니다.
②사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인의 동의를 구하고 확인해 볼 수 있습니다.
-사회보험 미납이 곧 임금체불은 아니지만 그 가능성을 알 아 보는데 도움이 됩니다.
③등기부등본에서 '압류', '가압류', '강제경매 개시 결정'등의 단어가 있다면 반드시 피하세요
④중소기업취업청년 전월세보증금 제도로 100% 받으셨다면 상품자체가 보증보험에 가입되어 있어서 걱정 안 하셔도 됩니다.
6. 계약기간이 끝난 후
보통 2년 계약이 만료되면 보증금을 돌려받게 되는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 할 수 있는 방법입니다.
①내용증명을 보냅니다. 보통 우체국에서 공적인 증명을 해주는 것으로 우체국에서 그 서류가 잘 전달되었는지 내용까지 증명해 줍니다. 받는 사람 입장에서는 심적인 압박을 받을 수 있고, 법적인 공방이 오갈 때 증거로써 작용됩니다.
②임차권등기명령을 신청하여 다음 집으로 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지할 수 있습니다. 쉽게 말해 임차권과 보증금에 대한 권리가 보호받게 되는 겁니다. 집주인이 매매를 하든 임대를 하든 등기부등본에 우선변제권이 설정되어 있어 내 보증금이 우선 보호받게 됩니다. 반대로 생각해 내가 들어갈 때 등기부등본에 그런 내용이 있다면 내 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으니 등기부등본을 꼭 확인해 보셔야겠죠
③지급명령을 신청하면 전세금 반환 소송에 비해 소요 기간이 짧아 지급 결정까지 한 달 안에 가능합니다. 비요 또한 적게 발생하기 때문에 경제적으로도 유리합니다.
7. 유의사항
①명의도용 전세사기에 휘말리지 않으려면 신분증, 인감도장을 빌려주는 일은 없어야 됩니다.
②계약서 작성 시 실제 내용과 다르게 작성지 않으셔야 합니다.
③적법하지 않는 절차라면 일단 거절하셔야 합니다.
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